| 建物調査とは？ 建物の補修・改修工事を行なうに於いて、まずしなければならないのが、今現在建物がどういう状態なのかを分析・解明することです。それが建物調査です。 新しく建物を作るのであれば建物を調査する必要は無く（そもそも建物が無いので調査のしようが無い・・・）、建築地の地盤調査を行えば良い。そうではなく、今有る建物を維持したい（補修）・より良いものにしたい（改修）のであれば、建物をしっかりと調査しなくてはなりません。 ひと口に調査するといっても、建物はさまざまな部分・材料で構成されていますので、それら一つ一つを、それぞれに応じたやり方（目で見る・触る・・叩く・機械を使う等）で調査していかなければなりません。 当マンションで行われる建物調査も、これから述べる内容で行われる予定です。 調査には大きく分けて、 ①予備調査 ②現地調査 の二つがあります。 ① 予備調査 これは建物や設備を図面や資料等を見て行なう机上調査です。あとで現場で行なう本格的な調査の下準備的なものから、建物概要・竣工図・過去に行なわれた建物の修繕記録といった図面や書類でしか解らないもの、給排水・電気・防災等の設備関係のメンテナンス記録など、これらを資料で調査をします。 また、皆さんにご提出頂くアンケートもこれにあたります。 アンケート アンケートは調査のための下準備的なものです。これによって調査項目の重点を絞り込むことが出来ます。このアンケートが無いと、調査員が１件々々個別に訪問し、ベランダや住居内を見てまわらなければなりません。アンケートに記入頂いた内容にとても重大な問題があるといった特別な場合や、全体を知る上での参考として数軒のお宅を調査する場合（この場合でも主にベランダです）を除き、基本的に調査員がお宅に伺うことはありません。お金を出せば全戸訪問調査も不可能ではないでしょうが、時間と労力の無駄ですし、費用は莫大なものとなるでしょう。 もちろんアンケートには、意見や要望を汲み上げる目的も一方であります。建物を１度にたくさんの目で調査が出来、そのことによって見落しや、調査漏れが無くなり、細部にわたって現状把握出来ます。 建築には素人の私達が行う調査とはいえ、専門家がアンケートに記入された内容を見れば、建物のおおよその現状がつかめます。ですからアンケートは必ずご提出下さい。 ② 現地調査 予備調査が机上で行う調査であるなら、こちらは文字通り、現場で行う調査です。①・②どちらの調査もいくつかの関係箇所に分かれていますが、こちらでは項目別にもう少し詳しく説明します。 Ａ 防水関係 建物のさまざまな部分には防水処理が施されています。場所によって防水のやり方が違うのですが、防水シート（屋上部）などの直接防水材の劣化状態、モルタル防水（廊下・階段）といった防水層の亀裂や破損などを調査します。 またドレン周り（水抜きの為の管や溝）の状態や、シーリング・コーキングといった充てん材の材質変化なども調査します。 Ｂ 外壁関係 コンクリートはもともとがアルカリ性で、長年風雨にさらされて表面から中性化して劣化します。ですからどれだけの中性化が進んでいるかを、実際にコンクリートの一部を貫とって行う中性化試験。吹付材やタイル等仕上材の剥離・材質低下・引張り強度の検査測定（タイル等が落ちてこないか？）。既存塗膜の付着強度（上から新しい塗料を塗っても剥がれ落ちないかか？）の測定。外壁からの水漏れ調査。などがあります。 Ｃ 鉄部関係 廊下、ベランダ手摺等の鉄部の錆や腐食の状態。付着及び光沢保持の状態などを調査します。 Ｄ 設備関係 給排水関係では、 高架水槽、水槽廻りの配管や弁類。揚水ポンプ、ポンプ廻りの配管や弁類。共用竪管などを調査します。 電気設備関係では、 共用照明器具・消防・防災設備・避雷針・各種分電盤・漏電などを調査します。 他にも調査箇所はありますので、これらは一例です。 調査開始から報告書提出まで 以上述べてきた各種調査を順次或いは同時に行い、報告書の提出となります。 調査開始から報告書提出まで（調査内容にもよりますが）、二～三ヶ月を要します。 ここで得られた調査結果と、入居者からの要望等を組み入れ、設計者はこの建物にふさわしい工事の設計を開始します。 当マンションの調査計画 皆さんにご記入頂いたアンケートを集約した後、専門家による調査が始まります。 実施時期はコンサルとの協議によりますが、９月の中旬になると思われます。調査期間に一ヶ月、報告書作成に一ヶ月。 十一月中にはお住まいの皆様に調査結果のご報告が出来ると思います。 |
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